断供3年的前海,到底在期待什么?-IOTA

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断供3年的前海,到底在期待什么?

阅读量：3621325 2019-10-21

有多少深圳人在“磨刀霍霍向‘中城’”？
一位粉丝说，足足等了快3 年，名额、银子、攻略等等都准备好了，就等“发令枪”响。
同样经历了3年等待的，还有前海。
前海时代之后，前海的住宅断供了3年，到今年年底才有新的住宅可以推售。
深圳豪宅流量比拼到了“华山论剑”时刻。
“火线哥”（DChuoxian）也籍此抖抖前海的料，装进更多住宅的前海会怎样，还有怎样的前景值得期待？
01
前海居住面积缺口百万㎡
前海为什么要建（卖）住宅？
3年前的“灵魂拷问”，现在才有答案。
表面看，供需严重倒挂，前海是深圳所有区域中最为严重的。
前海要“装进”多少人？
这个，“火线哥”有孤本的官方数据。
还是在2017年11月15日，前海管理局副局长王焱侠在“美国硅谷对话粤港澳大湾区”论坛上发表主题演讲，透露这样两条重要信息：
前海原规划的居住人口数量15万，要扩容到25万以上；用50亿元资金在前海核心区建设人才住房。

前海蛇口片区综合规划图
当时，“火线哥”就判断（见《前海规划最新调整：居住人口从15万扩容到25万》），上图中的居住用地（黄色部分）将有所增加。
居住人口增加了近七成，人口密度将达到1.4万人/平方公里，位居深圳乃至全国前列。
相对于产业人口，25万尚是小数字。
根据规划，前海总建筑面积2600万㎡，其中办公面积1200万㎡，居住面积650万㎡，预计就业人口80万人，合起来就是百万+的人口。
据戴德梁行统计数据分析，未来5年南山后海、前海新增办公物业约570万㎡，大量的高端就业人才将产生巨大的居住需求。
25万人口产生多大的居住需求？
第一太平戴维斯华南区市场研究部给出的数据是：深圳人均住宅面积只有28㎡。
据此可以推算居住需求约为750万㎡，比规划的650万㎡，尚有百万㎡的缺口。
然而，目前前海范围内的住宅只有三个。
所以说，前海的住宅缺口全市最大，一点也不过分。
需要注意的是，前海自贸区目前已有17万家企业注册，在“三年归巢计划”的催化下，对于居住、租赁的需求，将会比预期的提前释放。
深层意义看，前海要加大住宅的配比，很有嚼头。
一个人口集中的区域，业态必须多样化。举个后海的例子。
后海并非深圳市的重大战略规划，近乎是野蛮生长，房价也是深圳最高的区域。
这很大程度得益于业态的丰富、多样化、超高的人气。
海岸城、深圳湾体育中心、南二外，被誉为驱动后海房价的“三驾马车”，而居住成为了片区的主要功能。
所以，前海近期在完善、增强区域的居住业态，增加这里的人气，前海才能走得更远。
这也是前海将要在10月22日出让一块含居住用途地块的一个重要原因。
02
前海房价存在很大红利
前海住宅能卖到多少？
顺理成章，这就是要解决的第二个问题了。
自媒体“渔村楼市”最近对前海住宅的价格做了梳理。
前海第一个住宅前海时代一期于2014年11月份开盘，当天675套房全被抢光，单价在3.9万-4.5万元/㎡之间。二期在2015年12月份开盘，均价为8万元/㎡，一年价格翻倍。

图源：深圳乐居
从链家的数据看，前海时代广场的二手房价格均价在10.9万元/㎡，前海时代CEO公馆的则相对贵一些，均价13.7万元/㎡。
即便是前海的公寓，普遍突破了10万+，如华润悦玺均价10万元/㎡，卓越前海壹号摸高至13万元/㎡。
这样看来，前海的一手住宅售价合理估值应该在12-14万元/㎡的水平。
横向比较一下，龙华带深高学位的二手房11万元/㎡，宝中壹方中心15万元/㎡，后海18-20万元/㎡。
作为大湾区的核心，前海的价格显然被低估了。
纵向来看，目前东京/旧金山/纽约三大湾区的顶豪普遍均价在20-50万元/㎡左右，香港的半山顶豪均价超100万元/㎡。
前海房价显然存在很大的红利。
需要重点提醒的是，前海还有能够“藐视一切”的名校。
《粤港澳大湾区发展规划纲要》显示，到2020年前海将建成15所幼儿园、4所义务教育学校，提供约3000至5000个国际学校学位。
国际学校方面，前海拟在前海深港合作区内规划建设3所国际学校：深圳哈罗国际学校礼德国际学院、深圳荟同国际学校、英国国王学校深圳分校。
可以说，前海集中了深圳最优质的资源。

妈湾配套示意图
其中，妈湾是前海最宜居、宜业、宜游的片区，前海未来的主要住宅用地均规划在妈湾。受限于航空限高，妈湾是前海?建筑密度最低的区域。
“火线哥”（DChuoxian）一直坚持的买房原则——
跟着政府大规划走，沿着大资金的轨迹，去居住资源稀缺而又刚兴起的地方。这三条，妈湾全部符合。
03
前海版的“润三”要来了
买前海的哪个住宅？
先还原两个真实的片段。
“火线哥”的一位粉丝在看了前海妈湾两个新盘后，对深国际和深业两大国企打造的颐湾府印象深刻，“一位非常普通的男士，一上来就要190㎡，说是就冲着这个盘来的。”
圈里一位大咖，绿色环保主义践行者，昨天坐地铁5号线延长线到铁路公园站，去妈湾踩盘，回来就总结了一句话：“前海的居住精华都在这里”。
在“火线哥”看来，深圳楼市四季度“流量最大”的两个盘，一个是深业中城，另一个就是颐湾府。
上面两段话其实反映了颐湾府的重要卖点：
住宅资源稀缺、关注度高
均好性强、后势发展强劲

项目在妈湾的位置示意图
颐湾府位于前海19单元中部的6号地块，临海大道与港城路交汇处的南面，占据了妈湾的核心位置。
其西面为妈湾19区商务组团，是目前前海除桂湾二单元组团外，发展速度最快，商务楼宇落成最集中的组团。
这段话的“画外音”就是：这将是妈湾发展速度最快的一个区域，配套落地也最快。
想买房的小伙伴，更为期待的，不就是这个吗？
按照百度地图测量的距离，从颐湾府到铁路公园站约440米，属于5号线、15号线（规划）双地铁上盖，出行效率得以优化。
从已有的规划看，项目被公园绿地环抱着：东北侧邻前海景观水廊道、滨?休闲公园，西南毗邻丝路长廊，居家环境和氛围在前海首屈一指，胜过前海时代这个楼盘。
国际名校是项目的加分项。
前海三大名校中，荟同学校是首家“全球K-12学校”，荟同学校的校区就在项目旁边，此外还规划有九年一贯制公立学校。

项目效果图
颐湾府自带流量，是深国际智汇港先期项目的组成部分之一，整个先期项目分为4个地块，包含住宅、街区式商业、写字楼、企业公馆等建筑群，业态非常完善。
值得注意的是，深国际智汇港先期项目的整体容积率仅约2.17。也就是说，项目是前海难得的低密度大宅。
此外，项目户型就两种：120㎡三房、190㎡四房，这种的好处在于，居住的圈层纯粹。而且只有368套，非常稀缺。
开始敲黑板、划重点了：
从市场上反馈的信息显示，颐湾府大概率要被限价，而区域的合理价格应该在12-14万元/㎡的水平，所以开盘应该会“大派红包”。
市场上也认为，这是“前海版的华润城三期”。