物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。
    请问:
    (1)分别站在开发商和物业服务的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处(各不少于两个方面)。
    (2)说明早期介入的作用是什么？
    (3)说明早期介入在物业建设阶段有哪些主要内容？
    【答案】
    (1)物业管理的早期介入对开发商的好处很多，如:
    ①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用需求的物业管理公司的意见，从而最大限度的完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。
    ②开发商在开发建设中需要有一个好帮手，特别是需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型和安装问题、业主入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。
    ③开发商要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是芝麻西瓜样样要，到头来，芝麻粘于手西瓜溜掉。
    物业管理早期介入对物业管理公司非常重要。如:
    ①通过早期介入，物业管理公司可以以未来潜在业主的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中的大量的不当之处，避免潜在业主使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。
    ②物业服务公司可以及时做好业主入伙与前期物业管理的准备，实现物业服务高起点、高标准，使广大业主受益。
    ③减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少日后物业管理不必要的麻烦。
    (2)早期介入作用是:①优化设计;②有助于提高工程质量;③有助于了解物业的情况;④为前期物业管理作充分准备;⑤有助于提高建设单位的开发效益。
    (3)早期介入的内容:
    1)可行性研究阶段:
    ①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理模式;
    ②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;
    ③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;
    ④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;
    ⑤设计与客户目标相一致并具有合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。
    2)规划设计阶段:
    ①就物业的的结构布局、功能方面提出改进建议;
    ②就物业的环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;
    ③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见;
    ④就物业用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求提供意见。
    3)建设阶段:
    ①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案;
    ②配合设备安装、确保安装质量;
    ③对室内装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;
    ④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的问题。
    4)销售阶段:
    ①完成物业管理方案及实施进度表;
    ②拟定物业管理的公共管理制度;
    ③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;
    ④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;
    ⑤派出现场咨询人员，在销售现场为客户提供物业管理咨询服务;
    ⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理归入物业管理档案。
    5)竣工验收阶段:
    参与竣工验收，掌握验收情况，收集工程质量，功能配套及其他方面存在遗留的问题，为物业的承接查验作准备。
A大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠，对大多数户内维修暂时采取了无偿提供方式(若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦)。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始实据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理，你准备如何突破阻力，把入室维修工作引入正轨？ 
    【答案】
    (1)管理处起草并在公告栏张贴《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。
    (2)说明当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。
    (3)针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。
    (4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。
    (5)管理处还公开户内维修的收费标准，同时，告知业主客户有选择服务商的权利。
如果公司委派你任某一项目的经理，承接一新建住宅小区，请你简要说明前期物业管理的内容？为什么说前期物业管理具有基础性、过渡性特点？它与早期介入的区别是什么？
    【答案】
    (1)前期物业管理的内容包括:①包含物业正常使用所需的常规性服务;②又包含物业共用部位、共用设施设备承接查验;③业主的入住和装修管理;④工程质量保修处理;⑤物业管理机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。
    (2)特点:①前期物业管理的许多内容，特别是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业物业管理的基础，对常规物业有着直接和重要的影响，因此说其具有基础性。②前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间，因此，其在时间和管理上均是一个过渡时期和过程。
    (3)前期物业管理与早期介入的区别是:
    ①内容作用不同:早期介入是建设单位开发建设项目阶段引入的物业服务专业技术支持;前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。
    ②服务对象不同:早期介入的服务对象是开发建设单位;前期物业管理服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业服务费用。
重庆书铭教育简介
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