物业纠纷难处理 诉前调解化争议
广饶某物业公司于2012年入驻广饶县某小区后，小区部分业主自预缴物业费到期后即欠缴公摊水电费、电梯年检维保费以及物业费，物业公司多次催缴无果。近日，物业公司将部分业主诉至法院。
考虑到该系列案件属于涉众群体性纠纷，且因拖欠物业费引发的纠纷，事实清楚、权利义务关系明确、双方争议不大，广饶法院在受理案件后充分发挥诉调对接功能，根据“辅选转裁”工作模式在立案前“转”诉前人民调解委员会。调解员利用简短的期限，坚定信心并极具耐心地进行调解工作。召开“协调会”、“碰头会”与物业公司对接，了解其诉求。深入到小区向业主们调查情况，了解到业主们认为物业公司管理服务不到位、存在违章搭建、公共管道漏水“不闻不问”、财物丢失频发物业公司“拒调监控”、维修“七糊八糊、越修越漏”等系列问题，多次与物业公司交涉未果后对物业公司产生积怨，所以拒不缴纳物业费。
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有鉴于此，调解员建议物业公司更新管理理念和管理方式，更好地尽到其对小区和业主的安全管理责任，并主动起到组织化解业主间矛盾纠纷的作用。同时，调解员也对业主们释法说理，让他们明确区分业主委员会与物业公司的区别，了解业主委员会的职能和义务，指导业主如何通过业主委员会行使其权利，如何通过业主委员会与物业公司及其它政府部门沟通，以维护业主权益。最终，物业公司表示将承担其服务小区的责任，业主们也表示将物业公司改进管理服务后履行交费义务。
调解，不仅解决业主与物业公司的深层矛盾，也对剩余未缴物业费的业主起到标杆作用，有效缓解了法院审判、执行环节案多人少的情况，为辖区从源头化解社会矛盾、维护社会公平与社会稳定起到积极作用。
来源：广饶县人民法院
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