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“特价”、“刷单”,终于有一天,房地产也走了淘宝的画风

阅读量：3677700 2019-10-22

以上是品宣，以下是正文
奥体熄火？30135元/㎡，滨江捡漏宇宙中心！
广州时代中国要求在2020年1月15日前，普通员工必须每人卖出1套房，经理及普通总监每人2套，普通总监以上每人4套，副总裁每人6套，如果员工在规定时间内完成不了卖房指标，将会被裁。
消息一出，就引起了大范围的讨论。
这只是当前房企们进行大范围全民营销的一个小小缩影，但地产全民营销愈演愈烈已成事实。

朋友圈流传“员工不买房就开除”
不止是在广州，杭州也是如此。在金九银十助力下，杭州楼市虽迎来了和光尘樾、杨柳郡、金色和庄等多个“万人摇”，与此同时，“全民营销”也再次风靡地产行业，市场分化进一步显现。
目前，万科、绿城、绿地、新城、中海等品牌房企纷纷推出自家的全民营销平台，多个楼盘已全面启动分销。在跑盘过程中，也随处可见中介身影，进入四季度，开发商促销意向越发明显。
杭州楼市分化明显
房企开始加速抢跑
金九银十市场下，楼市呈现冷热两重天的迹象。根据透明售房网数据显示，9月杭州楼市共有80余盘领出预售证，合计房源10886套，购房登记人数83552人次。
除去和光尘樾等万人摇楼盘外，曾经的红盘在市场上的表现也开始出现变化，整体中签率呈现上浮趋势，无需摇号楼盘相比上月也有了明显增多。
除此之外，房企领取预售证速度也在明显加快，随着第四季度的来到，房企回款压力加大，冲量意图明显。以绿城为例，9月底，杨柳郡最后590套房源入市；10月10日，梧桐郡领证清盘，同日，南部卧城的桂语朝阳领证；不到两天，沁园也同步领证，推出最后一批房源……
短短十余天，绿城多个楼盘加速领证冲刺，多盘齐发，甚至连雲栖桃花源也打出了“存5万抵10万”的促销短信，绿城的营销力度出现一波强劲的声音。

图片来源于网友截图
除了绿城，融创旗下多个楼盘也在积极蓄客，准备加推冲量。江南壹号院、云潮府都将于10月中下旬开盘，天阅云合源公寓、融创大家金茂运河ONE也加推计划随之而来，纯新盘杭京源、森与海、融创城预计都将于年底前首开冲量，在四季度，融创的发声节奏也将成为焦点。
冷热分化将更加明显，这是市场层面几乎一致的认知，甚至有些自带光环的项目，也开始加大发声。绿都东澜府因为现房、精装修、2万/㎡均价，成为大城北最受瞩目的项目之一，但是因为开盘将一次性推出所有房源，也面临着“售罄”指标的压力，频频发声。

全民营销平台再现
最高可“一荐十万”
冷热分化、项目抢跑，房企为了加速资金回笼，全民营销平台再次回归进入受众的视野，全民经纪人盛行楼市。
观察各大品牌房企，几乎都有自身的全民经纪人平台。融信的“融信会”、绿城的“绿城+”、新城的“小新家”、中海的“海客通”……任何一个普通人通过下载各大房企经纪人APP，注册官方认证平台，按流程填写信息，推荐客户签约成交即可获得丰厚佣金。
如城南某酒店式公寓全民经纪人奖励5000元，艮北某项目110㎡户型房源签约成功奖励8000元，138㎡户型房源签约成功即享12000元税前奖金，富阳某项目推荐成交即可获得税前20000元奖励。
类似的推荐奖励，在临安已经盛行了半年。笔者询问临安某楼盘工作人员时，对方表示，临安目前基本已经全面启动分销，而通过分销带动成交，从目前情况来看，情况还算可观。

不止如此，除了普通佣金以外，更有房企推出了高额佣金，甚至打出了“一荐十万”的口号。以绿地商业中心2#为例，根据发布的全民经纪人悬赏公告显示，每套奖金将高达总价的1%。该项目2#总价约248万起，以最低价248万为例，一旦推荐成功，推荐人一套最低将获得24800元的现金奖励。

图片来源于朋友圈
全民经纪人再现，成效显而易见，以高额佣金为刺激，这也许是楼市下行期来临之前，最有效的营销手段。

房企务实销量
中介、分销营销费用占比最重
竞争激烈，吸引客源的花式营销也层出不穷，售楼处也开始迎来新的变化，也意味着购房者的选择余地正在增多。
富阳某售楼处为了提高销量，国庆期间用“五重礼”回馈客户，即来访专享礼、老友推荐礼、成交幸运礼、佳节特惠礼、置业车位礼。临安某楼盘国庆期间调整房源及优惠，结合国庆节点，推出5套特价房源……

全民营销的另一个体现则是楼盘中介、分销团队的占比越来越重。在如今的房地产营销中，中介、分销是非常重要的一环。
按照以往情况，需要中介、分销的楼盘往往蓄客量不足，或急于大量出货，分销对于带客、促进销售的影响是实实在在。
前几天，华家池侨公馆在中介圈中的一波热潮，闹得沸沸扬扬。在热闹背后，是高额佣金的驱动，各种火爆场景频现，售楼处水泄不通，气氛火热，吸引了更多客户前往认购。
虽然最后这场风波因为主管部门的介入，迅速中止，但中介在其中发挥的作用不可小觑。开发商抢跑，红盘抢先上市，全民营销，大量全民经纪人、中介、分销轮番上阵，提前开启了年终冲刺。
除此之外，在房企营销费用中，分销占比开始逐步抢占原媒体投放费用。如金科博翠碧蓝湾，在项目还未开盘时，便推出了自家的全民经纪人奖励，如今已经全面开启分销。同时，分销的佣金费用开始逐渐压缩媒体投放，全面运用渠道优势拓客。
杭州已经全面启动分销的项目中，不乏中高端产品，除了碧蓝湾，还有世茂钱塘天誉、恒大国玺悦龙府等。

图片来源于德祐中介朋友圈以国玺悦龙府为例，项目均价38500元/㎡，主力户型175-225㎡，最低总价650万，最高总价高达970万。高总价下购买力有限，以至于项目一领出预售证，项目方就联合中介进行了分销推广。

图片来源于德祐中介朋友圈
另外，还有翠苑纯新盘中海黄龙云起，从7月份至今一直没中断过内容营销，频频广告发声、自媒体软文投放，为四季度首开做准备。萧山市北区块的和雅轩、大名城华府，已经和中介合作推盘……
四季度的杭州楼市，是一场改善盛宴，然而杭州的改善购买力到底有多强？竞争将会多残酷？也许从各盘的前置营销动作可窥一斑。
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