◎来源丨温州房哥
◎文/编丨Mt.
◎部分来源丨温州都市报

本月初，瓯海景山街道D-17地块的拆迁安置户找到了房哥平台：
拆迁户甲房哥，我们安置小区要建对外的“养老院”，我们事先都不知道啊！怎么就占据了业主共有的面积建“养老院”了呢？
纳尼？

小哥
拆迁户乙房子都还没交付，都已经进场装修了！我们一个小区怎么承担得起“养老院”的功能呢？封闭式小区设置对外“养老院”，安全和品质都将大受影响！
这是不是“社区养老服务中心”或者居家养老服务用房？

小哥
拆迁户丙这里头还有啥门道？
别急，且听房探慢慢道来！

咱们先来看看瓯海区景山街道净水社区保障性安居工程（D-17地块）的问题。
项目概况
瓯海区景山街道净水社区保障性安居工程位于景山街道净水村（景山新桥片 D-17 地块），总用地面积58815.19㎡，总建筑面积为268094.97㎡，包含18幢、1800余套住宅，主要用于安置周边拆迁户。
▲来源：温州发布
问题始末
A业主质疑：“养老院”无中生有？瓯海区景山街道净水社区保障性安居工程（D-17地块）的多位拆迁安置户反映，街道在未征求业主意见的情况下，在小区内建设包括托老所功能的养老服务中心等，交付后，养老服务中心将对小区居住环境造成影响，另外也有业主质疑养老服务中心系占用了小区业主的共有部分。
▲业主供图（部分）
简单来说，业主的问题和诉求是：
养老服务中心产权属于谁？是否占有了业主共有部分？
养老服务中心是否会继续办呢？
B媒体报道
10月10日，《温州都市报》360调查也对此事进行了报道。景山街道、瓯海区城市建设中心、瓯海区民政局等相关负责人就拆迁安置户关心的焦点问题予以回应。

▲《温州都市报》2019年10月10日第3版
据《温州都市报》报道：
瓯海区城市建设中心相关负责人介绍，养老服务中心主要由社区照料中心、老年活动中心、托老所等项目组成，其产权均属于政府，并非业主共有的物业管理用房。
街道相关负责人介绍，规划中明确了D-17地块有养老服务中心功能，是按照规划要求进行施工。
瓯海区民政局相关负责人表示，小区内配套的养老服务中心在规划中是已经明确的，主要服务对象为小区内部的业主。
C相关部门：暂停托老所项目建设本月初，瓯海相关部门表示，考虑到部分拆迁群众的诉求，鉴于部分居民强烈反对，决定暂停其中的托老所项目建设。

说实话，如果小区内部多了个对外开放的“养老院”，大部分小区业主恐怕都不能接受，所以业主有如此反映实属正常。
实际上，温州现在所有新出让的地块，都要求配置“养老服务用房”，这是否意味着，未来所有交付的新小区，都会有一个对外开放的“养老院”？
兹事体大，我们赶紧了解一下。

在2012年3月6日，市政府出台了《关于加快完善社会养老服务体系建设的意见》。文件要求，为了完善社会养老服务体系，新建小区在交付时须配套相应面积的居家养老服务用房。

▲截图自温州市政府官网
按照目前的常规操作，市区新建小区配置的居家养老服务用房建面约为≥住宅总建面的2‰，建成后无偿移交给政府；还有一些小区配建的养老用房面积高于上述比例，成为服务半径更广、规模更大的社区级养老服务中心(通常片区控规有规划)，建成后无偿移交给政府。

▲时代滨江上品居家养老服务用房的相关约定
以D-17地块为例
以D-17地块为例，规划条件等要求配置社区用房建面≥350㎡和基层社区级老年服务中心建面≥1050㎡。

而最终设计是这样的——根据瓯海区政府官网发布的《关于瓯海区景山街道净水社区保障性安居工程（D-17 地块）初步设计的批复》（温瓯发改审〔2014〕125 号）显示，该项目内包括社区照料中心502.16㎡、老年活动中心158.63㎡、托老所430.64㎡等。
▲瓯海区政府官网发布的《关于瓯海区景山街道净水社区保障性安居工程（D-17 地块）初步设计的批复》（温瓯发改审〔2014〕125 号）
也就是说，在做方案规划设计时，设计单位就已经规划了社区照料中心、老年活动中心、托老所等配套设施。
按理说，服务半径超过本小区范围的养老服务用房，应该独立于小区设置。而上述D-17地块的部分拆迁安置户就认为这个养老服务中心既然对外的，就不应该设置在小区内，这对小区的封闭式管理造成了较大影响，也影响到小区的居住品质和安全。

那么，怎样才能按照规划把养老服务中心建了，又能满足封闭式小区建设的要求呢？
解决之道其实，答案很简单。那就是——“解铃还须系铃人”，还是要回到规划设计本身。
以君悦339为例，二号区块需要设置老年服务中心建筑面积≥800㎡;托老所建筑面积≥400㎡(含养老助残设施)。因而，据销售介绍，在设计上，在小区内部1#底层设置了养老服务用房（仅针对本小区业主）。

▲君悦339沙盘（局部）
而将对外开放的养老服务用房安排在了小区底商位置（北侧入户大堂附近），与小区内部分隔开来。

▲君悦339沙盘（局部）
再以翡翠心湖为例，按照规划需要建设的为社区养老服务中心。开发商在布局上，就将养老服务中心、居家养老用房独立于小区之外！

▲翡翠心湖总平图（红圈处为社区老年服务中心、居家养老用房、基层文化活动室等大致区位）

▲翡翠心湖沙盘（局部）
新建小区配建居家养老服务用房是趋势所在。那么如何让老百姓得享福利的同时，又能接受这一设置呢？
房探建议
----建议开发商等业主单位在规划设计上多加考虑。对外的养老服务用房，应当设置在小区外侧，与小区内部分隔开来，不影响小区封闭式管理；
----如果把养老服务用房设置在小区内部，那么从使用上就应该明确：该“养老服务用房”不能对外开放，只为满足本小区老人使用。
----目前政府相关文件只有明确“养老服务用房”产权归政府所有，管理使用也是政府负责实施，但“养老服务用房”是否对本小区外的老人开放，并无明确规定，这将给未来的管理带来隐患，也会给小区业主造成困扰。所以建议在招拍挂文件、规划设计条件中，政府应当赶快按照上述原则，明确养老用房位置与出入的具体要求。
好了，今天就说到这！土豪们赶快看看自家的“养老院”建在哪里，打探一下未来是否会对外开放。
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