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1 福建捷成收购上海嘉闻剩余50%股权、持股17.29%，中民投股权转让落幕
本次股权转让前，公司二股东上海嘉闻投资管理有限公司的50%股权由中民嘉业投资有限公司（由中民投100%控股）持有，剩余50%股权由福建捷成贸易有限公司于2019年2月26日自中民嘉业处收购。10月23日，中民嘉业与上海嘉闻签订股权转让协议，约定中民嘉业将其持有的上海嘉闻剩余50%股权转让给福建捷成，双方按照每股6.16元的价格（也是中民投2015年末定增进入公司的价格）为原则进行协商。年初上海嘉闻持股公司18.04%，目前减持至17.29%；至此中民投退出、福建捷成成为公司二股东，并持股7亿股、占比17.29%。此外，福建捷成尚未有任何明确计划在未来12个月内变动公司股份。
2 3Q19销售1,500亿、同比+38%，料全年破2,000亿，拿地谨慎、成本下行
3Q19公司销售金额1,502.1亿元，同比+37.8%，权益比例64%；克尔瑞排名第13；其中内地战略城市和长三角分别占比36%和34%。保守假设Q4销售额持平去年达539亿元，全年销售将破2,000亿、同比+23%。3Q19销售面积1,206.4万方，同比+48.4%；销售均价1.25万元/平，同比-7.2%。3Q19公司拿地金额401.4亿元；拿地面积899.1万方，权益比例73%，拿地均价4,465元/平；拿地额占比当期销售额27%，对应权益拿地额占比当期权益销售额32%；Q3拿地谨慎、成本下行，拿地均价占比销售均价36%，较19H1下降12pct。
3 可售面积4,400万方，对应土储货值5,500亿、75%位于一二线城市
截至2019H1，公司拥有土地储备（可售口径）4,396万平方米，累计成本地价仅4,322元/平方米，占比2019H1销售均价仅34%；对应可售货值5,467亿元，覆盖2018年销售金额3.4倍，保障后续销售高增。就可售面积分布来看，内地战略城市占比50%，主要包括长沙、南宁、西安、重庆、太原等；大福建、长三角和珠三角面积分布均匀，分别为16%、14%和15%。分能级来看，一二线面积占比65%、货值占比75%。
4 投资建议：中民投股权转让落幕，料全年销售破2,000亿，维持“强推”评级
阳光城起家大福建、深耕强二线，经历三任明星管理团队的贡献，公司实现七载70倍销售高增长，奠定未来结算放量的基础；“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化，同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2019-21年每股收益分别为1.00、1.35和1.81元，现价对应19/20年PE6.5和4.8倍，较每股NAV折价56%，维持目标价10.00元、相当于19年PE10.0倍，维持“强推”评级。
5 风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及行业融资超预期收紧
《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
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华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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