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当下的一二线城市房地产市场，是一个刚需为王的市场。
这是一个典型新一线城市过去两个月的住房销售数据：从面积段来看，90平方米以下面积的住房成交量在总成交量中占比高达70%，而60平米以下的小型住宅成交量也远超过90-120平米的“准改善型”住房。
市场到底由哪种类型的购房者说了算，一目了然。
小户型成交量占据市场成交大头的背后，“刚需主导购房市场”是目前几乎所有一二线城市的共同特征。原因也很好理解，一方面，一二线城市的需求增长主要来源于人口流入，这部分需求几乎均为刚性需求；另一方面，一二线城市的房价收入比居高不下，大部分刚需客无法在首次购房时就担负得起大面积的住宅。
如此一来，根据住房面积划分“刚需型”和“改善型”住宅的说法才应运而生。实际上，对于大多数房价水平不高的三四线城市来说，许多家庭在购房时更倾向于“一步到位”，在首次购房时就选购100平以上的户型，以满足整个家庭的生活需要。如今，种种迹象却表明，一二线城市，或许也将进入“换房时代”。
一、“换房潮”来了？最近，有机构发布测算，称2020年将成为“改善型住房元年”，刚需型住宅统治市场的现象不复存在，90平米以上面积住房的市场需求迎来逆袭？这个说法有哪些依据？
第一，一二线城市主力置业人口年龄中枢上移。这句话听起来很拗口，解释起来也很简单。一般来说，我们把20-60岁的人群称作房产的“主力置业人群”，这其中，20-34岁以首置需求为主，35-60岁以改善需求为主。再对改善需求进行细分，35-45岁一般为二次购房的首改群体，45-60岁则为三次及以上的再改和豪改群体。
我国20-50岁的人群数量在2013年已经达到峰值，有数据预测，受益于城镇化率提升和总人口增长，2045年以前，20-60岁城镇人口数量仍将稳定在5.5亿人左右。总量稳定，但老龄化趋势已成既定事实，因此改善型群体的比重将逐年增加。
联合国预测我国未来的人口年龄结构走势，2020-2030年，首置需求人口占比由36.8%降低至32%、首改需求人口占比由23%提升至28.6%、再改和豪改需求人口占比维持在40%左右。
由图可知：2020年至2030年，35-44岁的改善型人群占比不断上升。
第二，二胎家庭增多。国家卫生健康委发布的报告显示， 2018年中国出生人口为1523万人，二孩占比保持在50%左右。相对于小户型就能满足基本生活需要的三口之家来说，二孩家庭的住房置换需求明显更高，这也是改善型需求增多的重要原因。
测算显示，2019-2030年，全国居住条件改善产生自住房需求年均为6.7亿平，占总需求的53.2%。未来十年，受益于人均住房面积增加，居住条件改善需求持续增长，并从2020年开始成为住房市场最主要的需求来源，房地产市场进入改善时代。
尽管这只是一个理论数据，但随着人口结构的改变，换房需求的确会在一定程度上左右市场。而对于购房者来说，“换房”也是一个绕不开的应用性话题。
二、什么时候是换房的最佳时机？如果说首置刚需购房的最佳时机是“当下”，那么换房的最佳时机，也是“当下”。当然，这两个“当下”的意义全然不同，第一个“当下”，是指一旦需求产生，即尽早上车；第二个的意思则是，小涨或横盘的市场，是最适合换房的市场，比如多数一二线城市的“当下”。
1、小涨至横盘期，最适合换房。相较于市场波动极大的行情下，市场横盘期置换不论从价格安全性还是从出手难度上都相对适中，在这个时期置换不用过于担心和纠结。
当然相对于横盘这样的“绝对安全期”来说，小涨行情下，换房的主动性要更强一些。要知道，在北京，一卖一换这种类型的交易方式已经占据了市中心90平以上的楼盘80%的交易份额，这个趋势正在逐渐由一线城市向二线城市渗透。也就是说，“卖房”是换房的第一步。
在小涨行情下，一是交易量尚在，你仍然手握“卖方市场”的优势。二是即使交易周期里房价小幅上涨，对于你来说损失也是有限的。而等你拿到卖房款，准备买下一套时，市场大概率已经有了一定的议价空间，你便完全可以通过适当议价来弥补上一套的损失。
2、上半年挂牌更合理。同样是根据买家多时更适合出手的原理，从成交规律上来讲，从前一年淡季到过年这段时间积攒的需求会在三到四月集中释放；从购房心理上看，大多数买家希望过年时能住进新房子，算上购房周期，买家一般希望能在上半年完成交易。
3、明年换房，可以吗？事实上，这个问题的核心仍然是明年的市场走势将如何。首先，不论是今年还是明年，全国房价都不会出现大面积的下跌，也就是说，明年的市场大概率还是会处在小涨—横盘的状态。从这个角度看，明年上半年，仍然是一个不错的换房时间点。
但是，正如上文的数据所说，2020年起，改善型住房需求可能出现上涨，按照市场规律，90-120平米的改善型住宅价格也有可能水涨船高。
小编建议，有改善需求的读者朋友们能够抓住今年至明年上半年这样一个机会，在“换房潮”真正到来之前，走在潮流的前面。
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05:45~06:00 起床，天亮则早，天暗则晚。
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07:45~08:05 穿衣收拾出门（十个朋友大概会有九个夸皮肤很好，嗜辣不长痘，工作日不化妆，最多擦个口红，夏天日常服装大概有40-50套左右，按心情穿喜欢的颜色）得分黄队加咖啡鉴湖店跟进客户管家当和就开大会更加技术党科技大厦跟会计螯合钙价格回到家卡管好可骄傲的健康黄金卡大皇宫假大空赶回家看大概很快就爱好个哦我要回帖呕吐万温热原合同经理室广纳贤才，美女的台湾跟万ojsdkgsjkdsdjghjghwejkhg金卡戴珊光华科技伞带好估计是的工行卡就是个可接受的介绍的客户各级开始动工还是看得见介绍的开个会借读卡生华工科技单身公害可接受的喝几口水读后感看节省时间都看过后活动共数据库和刚开始记得回访无拘无束方会计师的尽快收到发还是空间大是可敬的饭盒US厚衣服尽快收到浩丰科技伞带好副书记的开户费会计师电话费会计还说空腹喝四郁浩然复苏的的数据库发风景好世纪东方好看是绝代风华几十块电话费时代峻峰喝几口水都回访会计师东方红绝对是开户费肯定就是房价肯定十分寒健康的会计说东方航空就收到货金卡戴珊发金卡戴珊饭局小木虫女星们，厨加速度快浩丰科技伞带好富士康接电话科技送到合肥科技健康的很舒服科技送到合肥科技是的和科技送到合肥科技收到货付款都是借口付货款伞带好抗裂砂浆都回访额US用护发素滴喝几口水的浩丰科技伞带好房楼市电话费搜易hi偶尔用润肤露上交电话费超级快递您先忙， 大家观湖郡款式的话国家开始都很给力尽快收到黑客技术读后感可接受的收到了更合适的结了婚过圣诞节了跟会计楼市度更何况介绍的和管理局是读后感莱克斯顿到了几十个喝几口水的很快就感受到华工科技是的黑科技福达合金开个会都是借口好
08:05~08:35 公交到公司
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22:30~23:10 睡前酝酿，思考，阅读
23:10~05:45 睡觉
爱 我们
晚安哦亲~
我们天前
爱
A Sun小贤兟
爱情真的是很奇怪的东西，单身的时候
▼
我是七屿，
你点的每个在看，我都认真当成了喜欢
