“蔚蓝家园“项目工地现场
王迎超 孙英才 中房报记者 高中华｜呼和浩特报道
10月中旬，呼和浩特已显冷意，但蔚蓝家园工地内还是一派热火朝天的景象，1700多名工人正开足马力，争取在11月底向业主交付房屋。苦等4年之久后，蔚蓝家园2800余户上万名业主也终于盼来了曙光。
在呼和浩特市新城区成吉思汗东街，这座占地超过330亩、共28栋高层的“烂尾”项目如同一个大大的“城市疮疤”从2015年初至今已存在了4年之久。距此项目800余米一道之隔，便是内蒙古自治区住房和城乡建设厅办公楼所在地。
值得一提的是，蔚蓝家园项目所在地前身名为新世界家园，也是一个“烂尾”项目，2006年开工，2008年停工，直至2012年被爆破拆除。
一处土地，为何先后经历两次楼盘“烂尾”，历经10余年仍无法入住？与政府主管部门一道之隔，这样大体量的违章建筑又是如何拔地而起的？
蔚蓝家园2800余户上万名业主苦等4年之久后，最终盼来了“盘活”曙光，其中又经历了怎样的波折？对于其他“烂尾楼”项目的解决又有哪些启示？
辗转数月，中国房地产报记者对此事进行了调查采访，一个横跨十多年之久、涉及多个部门和企业、问题纠葛的真相渐渐浮出水面。
为了解决烂尾问题，经过多轮沟通后，蔚蓝家园走出了一条由购房业主众筹集资、政府相关部门监督监管建设的“盘活”之路。这也才有了上面的建设场面。
“企业融资到不了位，外来企业不愿接手，复工有困难，这个办法也是逼出来的。”呼和浩特市新城区政府区长范志忠告诉中国房地产报记者，事情能得到解决，最终还是立足在“发动群众”上。
“我们也很感谢中国房地产报对此事的关注，没有媒体的介入可能事情未必会解决的这样快。”范志忠最后表示，“发生问题并不可怕，只要相信群众、发动群众，总能找到解决的办法。”
━━━━烂尾！又见烂尾！

一度停工的蔚蓝家园建筑已全部封顶
2012年，一处名为“蔚蓝家园”的楼盘团购信息在呼和浩特市多家单位流传，其中包括内蒙古工业大学、联通公司、内蒙古自治区建设厅、内蒙古建筑职业技术学院等多个大型企事业单位。位于新城区成吉思汗大街繁华路段，4650元/平方米均价，这与当时呼和浩特市将近6500元/平方米的房价相比来说优惠不少，再加上有政府部门背书，购房者们蜂拥而至，各企业参与团购的购房指标也一度“炙手可热”，被炒至数千元到数万元不等。
购房者王永成（化名）正是其中一员，他告诉中国房地产报记者，当时他是托内蒙古工大后勤处的一个朋友才买到了房。虽然王永成本身从事的就是住房建设方面的工作，并了解这个项目五证一个没有，但“当时呼和浩特建设市场比较乱，一证没拿就开建的楼盘很多。再加上有政府朋友亲口说这项目没问题”后，王永成最终打消了疑虑，爽快地交了30%首付款，买了一套147平方米大房子，后又将首付款补到了50%，共计约32万元左右。
购房者唐萍（化名）告诉中国房地产报记者，蔚蓝家园所在地前身是一个名为“新世界家园”的项目，“之前这里是个烂尾楼，已经烂了4年了。后来新城区政府招商引资，引进了一个开发商，2012年把烂尾楼给爆破拆除了”。因有政府“背书”，唐萍最终交了80%首付款，买了一套124平方米房子，又花了5万元买了一个车位，合计51万余元。
哪怕之前是一个烂尾项目，哪怕楼盘五证皆无便开始售卖，但因相信是政府招商引资项目，加上各大企事业单位组织的团购，王永成和唐萍们从四面八方赶来，从2012年至2014年之间，陆续有超过2800户购房者在蔚蓝家园买房，交纳的房款比例也从50%至全款不等。
最初，购房者们与联发公司签的购房协议约定，蔚蓝家园项目将于2014年12月30日前交房；但后来联发公司以将购房协议变更为购房合同为由，又将交房时间更换为2015年12月30日。因业主们看到蔚蓝家园到2014年年底时28栋楼已经基本全部主体封顶，很多业主体谅开发商资金困难，按照协议及合同进度将购房款补交到了50%至80%不等，还有一些业主为及早住上房将购房款交到100%。
然而，令蔚蓝家园小区业主们没有想到的是，从2015年年初开始至今，4年时间过去，蔚蓝家园28栋已经主体封顶的楼房基本不再施工，何时能交工也是未知数，俨然变成了另一个”烂尾楼“。从此，业主们开始了多方维权上访，事件却始终没有获得实质性进展。
━━━━小违建变成大违建

“蔚蓝家园“工地曾一度荒凉
炸掉了“烂尾”的新世界家园后，为何又出现了烂尾的蔚蓝家园？中国房地产报记者多方求证，从多份材料中抽丝剥茧发现，蔚蓝家园的“烂尾”与前任新世界家园的“烂尾”密不可分，一脉相承。
一份由呼和浩特市土地收购储备拍卖中心给中国房地产报记者提供的情况说明显示：新世界家园项目占地133.58亩，其中内蒙古榕达房地产开发有限公司（以下简称“榕达公司”）出让仓储土地67.87亩；榕达公司国有仓储用地9.02亩；中国燕兴内蒙古分公司国有划拨仓储用地36亩；新城区毫沁营镇麻花板村集体土地约20.69亩。该项目由榕达公司与巨安（国际）集团（香港）有限公司（以下简称“巨安公司”）联合开发。双方约定项目以榕达公司名义立项，由巨安公司组建的内蒙古新世界房地产开发有限公司（以下简称“新世界公司”）操盘运作，榕达公司提供土地，巨安公司出资开发建设，巨安公司分期向榕达公司支付税后1.05亿元人民币。但协议履行中，巨安公司仅支付榕达公司1430万元。
2006年，新世界家园项目在未取得任何用地、规划及建设审批手续的情况下开工建设了。2007年，又在未取得预售许可证的情况下，新世界公司开始违规预售房屋。2007年6月5日，新城区人民政府与新世界公司签订了《城中村改造协议书》，将与项目相邻的20.69亩集体土地征用，置换给新世界公司并入项目用地。协议约定“新世界公司给新城区政府分期支付征地款1256.766万元”，但实际履行协议仅支付了620万元。
2007年11月，呼和浩特市规划局发现新世界家园项目开工建设，对其下达了《责令改正通知书》。
2008年，呼和浩特市公安局接到内蒙古自治区公安厅转来的关于榕达公司举报巨安公司、新世界公司合同诈骗、抽逃资金、偷税非法经营的案件，立即进行了立案侦查，项目停工，售楼处被查封。已建起8万平方米建筑的新世界家园项目至此“烂尾”，直到2012年被爆破拆除为止。
2011年，为了解决新世界家园“烂尾楼”工程遗留问题，呼和浩特市新城区人民政府招商引资，引入了内蒙古联发房地产公司（以下简称“联发公司”）接手解决新世界家园“烂尾”项目。
同年11月，呼和浩特市土地收购储备拍卖中心、新城区人民政府与联发公司签订了三方协议，由呼和浩特市土地收购储备拍卖中心完成国有土地使用权收购工作，由新城区人民政府制定土地征收、拆迁补偿等方案，并负责地块拆迁安置工作，由联发公司负责该块土地整理项目所需全部资金的筹措工作，并配合政府部门完成征地、收购和拆迁等工作。
三方协议同时约定，对于联发公司前期投入的土地整理费用可作为土地摘牌后作为履约保证金和成交地价款的一部分使用。
协议签订前，联发公司将首期1.5亿元土地整理投资款汇入呼和浩特市土地收购储备拍卖中心账户。据悉，该笔款项后已全部拨付用于土地整理。
协议签订后，原本应该担任配合角色的联发公司却越俎代庖，赶在了呼和浩特市土地收购储备拍卖中心、新城区人民政府之前，迅速与该地块上的多个宗地权属人签订了收购协议，并擅自对新世界家园8栋烂尾楼进行了爆破拆除。这也为后来产生的诸多矛盾埋下了伏笔。
呼和浩特市土地收购储备拍卖中心主任郭文广告诉中国房地产报记者，因为呼和浩特市土地收购储备拍卖中心给出的土地收购补偿评估价格与联发公司要求的收储成本标准相差太大，双方始终没有达成一致。加上该宗土地构成复杂，土地成本很难核实，土地成本方面新城区人民政府始终没有核算出来。
郭文广介绍，按照三方协议约定，该项目整理地块采取“净地”方式挂牌出让，未挂牌先动工的不予以挂牌。因为联发公司“未批先建”违反了协议约定，因此该块土地一直没有挂牌。该项目至今仍没办下来任何证件，甚至连土地都不属于联发公司。
就这样，从2013年开始到2014年末，联发公司在五证皆无、缺少监管的情况下“边拆边建”，短短不到2年间，28栋高层住宅迅速拔地而起。而后，因为企业资金链断裂，导致楼盘再度停工烂尾。
“为了解决一个小违建，最终却变成了一个大违建！”郭文广无奈地说。
对于中国房地产报记者提出的联发公司在尚未摘得土地的情况下便开始违法动工的情况他们是否掌握并向有关部门反映时，郭文广表示，虽然该处土地目前仍属于呼和浩特市土地收购储备拍卖中心，但“我们的工作职能不含‘侦察兵’职能，只能按照三方协议的约定来做。”
━━━━新城区政府一直在行动
“很难想象，在内蒙古自治区住房和城乡建设厅对面、仅仅一道之隔的蔚蓝家园项目，它的开发者联发公司是如何在没有摘得土地、五证皆无的情况下，越过国土、规划、消防、质监等部门层层监管，一路‘大开绿灯’开发建设的？”采访中，唐萍提出质疑。
“当时新世界家园项目烂尾之后，政府也在四处招商引资，想找一家企业能来接手解决这个项目。”呼和浩特市新城区人民政府副区长徐相军告诉中国房地产报记者，“好容易招来了商，那都得哄着。”
“当时的情况是，虽然成立了工作组，但联发公司觉得工作效率慢，于是抢着做了很多本应由政府牵头做的事，自己抢着把账清了、把楼炸了。结果后来土地补偿评估价格和企业收储成本之间出现了2亿元的差价，双方始终无法达成一致。”徐相军坦承，“从一开始政府就始终没有对开发企业进行监管，执法宽松，企业‘边拆边建’的现象无人监管，导致项目至今仍是违建。”
“这几年土地价格又涨了，要是按照现在的价格挂牌，企业也摘不起了。”徐相军表示，既然是政府责任，政府应该化解矛盾。我们会推算当时的土地成本，平进平出，协议出让土地。
徐相军还介绍，他们近年也研究了多个方法试图“破局”，包括寻找一个有实力的企业二次开盘，给老百姓按照利息退还房款；或是购房者补齐一部分房款，寻找工程队继续施工等办法，“然而却屡次碰壁，再次回到起点。目前我们还在研究一条新路。”
“当时是为了解决一个矛盾，没想到几年后发现了一个更大的矛盾。”范志忠在接受中国房地产报记者采访时表示，“新官也要理旧账，此事新城区政府不推不拖，将会不遗余力去推动解决。违法违规的责任，开发企业要承担。购房者如果不想走法律诉讼途径，希望能给政府一些时间来协调推动解决此事。”
范志忠介绍，他们一直在研究新的解决办法，包括与一家专业负责处理不良资产的国企进行多次沟通。
“从现在起会尽快协调解决，将制定一个新的方案，争取让多方都能接受，争取尽快妥善解决此事。”今年3月，范志忠给出了承诺。
━━━━业主众筹自救 “烂尾楼”迎来盘活曙光

蔚蓝家园如今已经全面复工
引入外来企业，接手“烂尾楼”重建往往是多地解决此事的常见模式，然而，由于涉及多方债务债权纠纷，蔚蓝家园这个大体量的“烂尾楼”项目很难获得外来企业的“青睐”。
今年4月份，呼和浩特市政府出台解决房地产遗留问题的53号文件，新城区政府协调企业和施工方，并多次召开政府常务会，研究解决蔚蓝家园遗留问题。几经波折、多方协商后，最终决定由蔚蓝家园购房业主众筹集资，建立由街道办事处、业主代表等共同参与监管的众筹自救账户。呼和浩特市新城区东风路街道党工委书记栾世强介绍，他们还委托了审计公司全程进行监管，定期向广大业主通报工程进度和资金使用情况，由业主代表对工程质量、工程进度进行监督和现场查看。
“企业融资到不了位，外来企业不愿接手，复工有困难，这个办法也是逼出来的。”范志忠告诉中国房地产报记者，事情能得到解决，最终还是立足在“发动群众”上。
政府调查发现，蔚蓝家园购房业主还有7亿多元的购房款尚未交付（主要指已交纳部分首付，尚余部分尾款准备贷款的业主），工程完工预计还需3.2亿元，“由于施工企业资金断裂，无法拿出这笔钱，于是政府部门、企业与业主代表协商后，取得了广大业主支持，由老百姓继续补交房款，存入由政府、开发企业、业主代表和审计公司四方共管的专有账户内，由街道办事处主管，保证专款专用。”
“我们给老百姓算了一笔账，只要把剩余房款补上，还能按照当年每平方米4000多元的合同价格计算，如今周边的房价几乎已经翻番，这笔账怎么算老百姓都不吃亏；而且现在这笔房款掌握在党和政府的手里，老百姓也放心，所以大部分业主都痛快地交了钱。”范志忠告诉中国房地产报记者，“虽然和正常买房办贷款的过程不同，但最终结果是一样的。政府的目的，首先要保证老百姓住上房。”
经过政府协调，施工方与开发企业之间的债务纠纷也得到了化解。工程款按照每星期的工程进度进行拨付。
目前，上述项目已收取众筹自救资金2.4亿元，经审计已支付施工方工程款等共计1.3亿元。
今年6月份，蔚蓝家园项目开始陆续开工，7月初，项目全面复工。如今的蔚蓝家园工地内，1700多名工人正开足马力，争取项目在11月底完工，为业主交付房屋。同时，新城区还成立了工作组，为业主推进网签等手续的办理。范志忠表示，对于项目的水、电、暖、燃气等配套设施，政府已召集各负责公司在项目现场开了办公会，确保项目在交房时各项配套齐全。
“我们也很感谢中国房地产报对此事的关注，没有媒体的介入，可能事情未必会解决的这样快。”范志忠最后表示，“出现问题并不可怕，只要相信群众，发动群众，总能找到解决的办法。”
“烂尾”之后“再烂尾”，堪称“命运多舛”的蔚蓝家园项目经过多年停工之后终于找到了盘活之路。这种由政府主导、业主众筹自救的模式解了政府之围、百姓之急，也化解了社会矛盾，成为处理“烂尾”项目的一种典型模式，也为其他地市“烂尾楼”项目提供了一个可供参考的范例。
责任编辑：马琳 曹冉京
审读：戴士潮
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