文 | 小李
今天的题目有点大，似乎每一个角度，都可以3千字长文；但篇幅毕竟有限，所以小李
只能浅尝辄止，尽量点到全面，兼顾重点。
长沙未来三年，究竟该买哪里的房子？
相信这是大多数购房者（除去少数地域情结），脑海里共有的一个疑问号：
买成熟市区，靠谱？or买规划新区，潜力？
买热点板块，群雪？or买冷门地段，独到？
买地铁沿线，便捷？or买学区重点，保值？
。。。
提及买房选区域，有人总结出了一个“秘籍”：
跟着规划走，或跟着政策/ZF走，准没错！
其实这句话，只对了一半！
长沙有“规划+政策”都非常成功的板块，代表作，当然非“梅溪湖”莫属！不管你承不承认，梅溪湖已俨成为长沙ZF的一张名片，新区开发的一本教科书；
其次是“滨江新城”，地段优越，高起点，高规格，高举高打，即将打造成为全省的金融产业龙头；
再往河东看，就是“高铁新城”，用老周的话讲，高铁新城扮演的，是“发动机”的角色，源源不断的给长沙输送人才与商机，也是长沙对外不断展示和连接的窗口，是最具活力的板块；
当然毋庸讳言，过去，也有不少“失Bai”的规划案例，典型比如：
月亮岛：
正如地产BBC江郎所言：
月亮岛开发的事故可以写一本历史书。
从25年前，台湾竹联帮帮主陈启礼拟开发月亮岛计划流产后，先是传出要建七星级太阳酒店，后面又变成张纪中要打造“美猴王国”；
接着传出海航集团要投100亿建“中部航空体育文化产业园示范区”，后面的开发主体就不断的变成了和记黄埔、香港新世界、远大集团、万达集团等等；
月亮岛历经N次传闻和绯闻，却屡遭N+1次无情踏空。
前年8月，金茂签约月亮岛文旅新城，作为拥有“梅溪湖光环”的片区运营商，大部分人将其视为金星北及月亮岛的巨大利好；
去年12月，沉寂了近30年后，月亮岛终于开门迎客：作为月亮岛文旅新城的首个运营项目——月亮岛足球文化园，举行局部开园仪式。
究竟金茂能否“再造一个梅溪湖”，我们作为不明真相的吃瓜群众，期待值满格。
（PS：其余两个失bai的规划案例，内容有点敏感，只发表在知识星球里）
那么，问题来了：
对于普通购房者而言，现在几乎每个片区、每个楼盘介绍里，都要看似“美好”的规划前景，乱花渐欲迷人眼；
究竟怎样的片区规划，能最终成功？而又有哪些“宏伟蓝图”，只不过是空中楼阁呢？
在老于看来，关键得跳出小区域或小板块的维度局限，全局俯看城市格局：
01、“一体两翼”城市空间格局
根据去年9月最新的《“十三五”城乡发展规划（2016-2020）》，长沙将构建“一体两翼”的格局；
什么是“一体两翼”？站在全市城乡结合发展格局的角度，一体指长沙主城区，两翼是浏阳和宁乡；站在城市（主城区）格局的角度讲，一体指湘江中轴，两翼分别是河东及河西；
无论是早期的《长沙市城市总体规划（2003-2020）》，还是最新的“十三五”，以湘江为中轴，一江两岸，是不变的主旋律；
PS：这也是老于持续看好“滨江新城”和“金星北”的最大理由；
02、河西以点带面，河东以线串片
凭借国家级新区—“湘江新区”的耀眼光环，“一路向西”，成为近年来长沙的城市主方向；
2016年下半年，本轮行情最先启动的板块，也是河西，尤其以三大热门板块（滨江新城、梅溪湖、洋湖）为最显著：
短短几个月，由“天量库存”变为“天下无房”，速度之快，令业内人士都惊讶不已；急剧膨胀的购房需求，一度还溢出/挤压至了金星北；
所以说，河西的格局是“以点带面”：以三大热点的强势轮动与扇面辐射，带动整个湘江新区的发展；
河西能“以点带面”，但河东却不行！
（PS：同样，这部分内容有点敏感，所以只简单说两点，完整版内容会发表在知识星球里）
一方面，河西以岳麓区独大，望城虽然作为第六区，但实力远弱于岳麓区，且河西的主要重点区域，均覆盖在“湘江新区”的范畴；而河东有四区一县（百强）；
另一方面，河东由于是老城区，以及历史、自然等原因，城区整体是呈现“南北长，东西短”的特点，也更适合通过南北向产业带串连；
因此，河东未来的城市发展格局，注定是“以线串片”：以交通干道或河流为主线，带动和串连几个区域协同发展；
最明显的，莫过于是“一路两河”：万家丽路高架桥快速路、浏阳河产业带和圭塘河产业带。
这两条主脉打通南北：万家丽路高架快速路，是河东的“城市中轴”，而浏阳河则是“河东水廊”，有点“一带一路”的味道哈；
然后再通过相较河西，有明显优势的密集地铁网与道路网，将整个片区连接起来，形成一个经脉通畅，焕发活力的协同区域；
因此，不论是临空经济区，还是浏阳河产业带；抑或是高铁、机场、地铁、磁悬浮等交通优势，河东的未来城市格局，一定是通过重要的“线”，带动和串连起来的。
03、水路强于陆路，江河强于湖泊
这个说法的前提，是基于居住价值；
房子的价值本源，不是房子本身，是基于房子占据的地段；但地段是个很笼统的概念，对不同的产品类型来说，地段好坏的标准也不一；
比如有人追求学位，有人只认地铁，但如果回归房子的居住价值，唯有“稀缺资源”才最值得弥足珍贵；
从这个角度讲，有景观和生态优势的水路，自然要强于交通干道的价值，因为和河流、湖泊，均属于不可再生/复制的自然资源；
而河流与湖泊相比，前者更不可能再生的，因此拥有更强的稀缺性；而不论道路或地铁，是可以人工改变的；
最近，市规划局公布了《浏阳河滨水区总体城市设计方案暨浏阳河文化旅游产业带总体规划》，要把浏阳河打造成文化之河、生态之河、产业之河、景观之河；
更重要的是，规划将把8大产业片和包括马栏山视频文创园、隆平新城在内的13个工业园以及5个服务业中心区，串连起来，形成一个长达234.8公里的“浏阳河滨水区”！
这或许，是湘江都不曾有过的起点高度！
如果把浏阳河比作一条巨龙，那么这九道湾，位于长沙主城区的“金鹰湾”，则无疑就是“龙头”；
前年8月最新出台的长沙“十三五”规划里，三大重点打造的片区规划里，位于“金鹰湾”的“马栏山视频文创产业园”被列在第一项；
最后，总结一下：
01、从未来两年的角度看，买房不仅要看片区规划，更要看城市格局，否则容易被蓝图蒙蔽双眼；
02、选择在河西买房，建议优先考虑三大热点板块，或者潜力板块金星北板块，月亮岛，暂不建议入手宁乡（自住需求除外）；
03、选择在河东买房，自住需求建议优先考虑浏阳河及圭塘河沿线，投资需求建议优先考虑万家丽路沿线；
04、河西的优势是“新”与湘江新区，河东的优势是交通以及对外活力；河西的城市格局是“以点带面”，河东的未来城市格局是“以线串片”。
