《房产说法》
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01 案情简介
2010年6月，广州天河区某房产有限公司（简称房产公司）与某物业管理有限公司（简称物业公司）签订《物业管理委托合同》，委托合同期限为5年，自2010年6月起到2015年6月止。《物业管理委托合同》第26条约定：“由乙方（物业公司）为地下一层停车场提供物业服务。乙方负责停车场内设施的维修、保养、检测。提供停车场内安全巡查，做好场内的消防安全工作，保持停车场内通风、垃圾清运，维持停车场秩序。”第27条约定：“地下一层停车场的物业管理收费按照广州市物价部门制订的标准执行。”因开发商未能偿还银行贷款，法院裁定将地下一层停车场进行拍卖以偿还贷款。2013年9月，法院作出民事裁定书，准许陈某以1000万元购买地下一层停车场99个车位，随后陈某办理了产权过户手续。物业公司要求陈某支付地下一层停车场的物业服务费，陈某认为其已经自行委托人员进行管理，不应支付物业服务费。经多次协商未果后，物业公司向法院提起诉讼，要求陈某支付自2013年9月9至2015年6月期间的物业服务费。被告辩称，被告从未与原告签订过物业管理委托合同，被告通过拍卖方式获得停车场产权，《物业管理委托合同》对其不具有法律约束力。案涉地下一层停车场是由其自行管理，从停车场入口范围起，车辆的进出口服务、保管服务、停车指引服务、保安服务、清洁卫生等，都由被告雇请人员进行管理，因此无须支付物业服务费。
02 争议焦点
1.被告是否应支付地下一层停车场的物业服务费？2.被告支付物业服务费的标准如何确定？
03 裁判要点
法院认为：被告所有的地下一层停车场位于案涉物业管理区域内，原告为停车场提供了共用设施设备的维修、养护、管理，小区公共环境的清洁卫生、垃圾的清运等事项均在原告提供物业管理服务的范围内，被告享受了原告提供的服务。根据权利义务对等的原则，被告理应向原告支付物业服务费。关于物业服务费的计算标准，考虑到原告自行聘请两名人员自行负责停车场内的管理工作，原告没有举证证实其完全履行了《物业管理委托合同》约定物业服务内容。本院根据案件的实际情况，酌情判决被告按照每个车位每月60元的标准向原告支付物业服务费。
04 裁判依据
1. 《中华人民共和国物权法（2007）》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 2. 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《商品房销售管理办法》第十三条规定，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。4.《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。5.《广东省高级人民法院民二庭关于民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》2012年第十八条规定，车辆在收费的停车场、酒店、住宅小区等地丢失的责任性质及承担问题。车辆停放在收费的停车场地，车主与停车场之间的法律关系问题，除路边咪表停车按广州市相关行政规章，定性为场地租赁关系。其他收费停车场一般应认定为保管关系。6.《广州市物业管理暂行办法（2018修改）》第九十一条规定，物业管理区域内配建的停车场应当由本区域内的物业服务企业实施物业管理。7. 《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。
05 类似案例
广州市富基物业管理有限公司、苏伟聪物业服务合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤01民终9223号本院认为，本案二审争议焦点在于：富基物业公司要求苏伟聪、潘莉支付2015年3月至2017年7月的物业服务费（含滞纳金）、2015年3月至2017年12月的公摊电费（含滞纳金）以及2017年4月1日之前的停车费的主张是否成立。根据涉案《富基广场前期物业服务合同》的约定，本应由苏伟聪、潘莉缴交自实际收楼之日起的物业服务费等费用，然而富基地产公司向业主承诺免收部分物业服务费、公摊电费、停车费，即苏伟聪、潘莉与富基地产公司已就将《富基广场前期物业服务合同》项下苏伟聪、潘莉的部分付款义务转移给富基地产公司达成合意。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。关于富基物业公司是否同意苏伟聪、潘莉将物业合同项下部分付款义务转移给富基房产公司的问题。富基物业公司的法定代表人与富基地产公司的法定代表人为同一人，根据富基物业公司的陈述，结合该公司于2017年3月6日作出的《公告》所载明的“根据业主与广州市富基房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）（包括补充协议）》中有关约定以及相关物业管理条例及法规，我司就有关B区物业管理费相关事宜公告如下：一、自2017年4月1日起我司开始收取物业管理费……”的内容以及该公司在2017年4月1日之前并无向苏伟聪、潘莉主张过物业服务费、公摊电费、停车费的事实来看，对于富基地产公司承诺免收的费用，该公司实际上是同意苏伟聪、潘莉将该部分付款义务转移给富基地产公司，其应向富基地产公司主张而不应再向苏伟聪、潘莉主张。一审法院根据本案现有证据及实际情况，认定富基地产公司承诺免除苏伟聪、潘莉2017年4月之前的物业服务费及2017年2月之前的公摊电费，并无不当，本院予以认可。如前所述，富基物业公司同意苏伟聪、潘莉将富基地产公司承诺免除的物业服务费、公摊电费转移给富基地产公司承担，富基物业公司以富基地产公司不同意代缴为由要求苏伟聪、潘莉补缴上述费用，依据不足，本院不予支持。关于2017年4月至7月的物业服务费（含滞纳金）以及2017年2月至2017年12月的公摊电费（含滞纳金）的问题。一审判决合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。关于停车费的问题。《富基广场前期物业服务合同》约定“物业公司对上述停车场通过临时停放保管服务的方式提供给业主使用”、“物业管理公司应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利和义务”以及《富基广场临时管理规约》中关于“富基地产公司为了满足业主的需要，可以通过临时停放保管服务的方式提供给业主使用”，合同中并无明确约定富基物业公司为业主提供的是车辆月保服务。富基物业公司与苏伟聪、潘莉并无就车位使用及停车管理服务等签订过书面的协议，没有证据证明其与苏伟聪、潘莉之间就按月计收停车费达成合意，富基物业公司以苏伟聪、潘莉签名的停车签名表中载明有车位号为由，认为其向苏伟聪、潘莉提供了车辆月保服务，依据不足，本院不予采信。
06 法律风险提示
1. 《物业服务合同》是双方平等民事主体之间签订。一方提出变更条款，要经对方同意。上调物业费应当由物业与业主双方协商决定，代表业主的组织或机构应当在签约前充分征询业主的意见。在合理化解小区物业费、停车管理纠纷过程中，代表业主处理此事的居委会应该及时对业主公布相关流程和协议内容，满足业主知情权，居委会应当满足业主知情权。2. 停车费“捆绑”物业费是否违规？近年私家车猛增，小区停车位变得愈发紧俏，停车费自然成为部分物业公司逐利新途径，如小区物业公司临时增加车位月租金。根据《物权法》及相关法律规定，小区内规划的车位应当先满足业主需要，物业公司不应当将“缴纳物业费”与“租赁车位”两者捆绑，以限制车主使用小区内的规划车位。3.对于小区业主何种情况下可拒付停车场费用？本文做简单小结：（1）物业服务收费标准不符合法律规定的情况下。根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。（2）物业服务质量有瑕疵。实践中业主拒付物业服务费多以物业服务质量存在瑕疵为理由。即使在物业服务中明确约定服务事项及服务标准，鉴于服务客观上不具有物理形态、接受服务者主观感受各异，业主须对此举证。
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