新塘降价！
招商臻园价格低至26000起，碧桂园云顶26000到28000多货可挑，香江天赋平层23000起，复式26000，品秀星图23000起！
这几个楼盘，是新塘全新一代升级产品，带领区域曾经破3，而今又跌回2万+。
这对于已经发展了20年地产的新塘来说，不是好事。3万代表广州的平均值，是大众认可一线及格水平。
2018年全国百强镇第四名，在一线城市广州不限购，有足够支撑的经济条件、产业和人口密度，但现今，房价依然在一线刚需2万线上徘徊。
差不多同步起跑的选手，第一代刚需番禺华南板块，第三代黄埔萝岗，早就破3奔4了。
来看看新塘的基本情况。
新塘镇属于广州市增城区下辖，和主城区荔城板块分属增城经济双核，地理区位紧靠广州第二强区黄埔，毗邻东莞。
2013年前没有拆分的大新塘 （新塘、永和、沙埔、仙村、宁西）GDP600亿，占据增城60%，产业构成为牛仔商贸、汽车零部件等。人口约70万，占增城总人口的70%。拆分后成为新塘，仙村和永宁。
国家级增城经济技术开发区也在大新塘范围内。新塘区域的牛仔商贸和广汽本田、豪进集团和中汽研华南集团基本是增城实业的扛把子。
2017年，增城经济技术开发区引入了落地待产的富士康（这是广州市政府引入的最大一笔投资）。
2003年就开通了连接广州的广园快速路（广州越秀、白云、黄埔、增城新塘、东莞），2017年底开通了链接广州的十三号线一期（黄埔鱼珠-新塘新沙），交通动脉早已打通。
新塘的房地产发展，也走在了广州的前沿，20年的发展，诞生了神盘凤凰、大盘新塘新世界、翡翠绿洲等，20年，足够区域成熟，但现实明显跌出我们的预期。
以广州珠江新城为核心点，半径20公里内的番禺黄埔3万+，30公里的新塘2万+。
差10公里，房价掉一个档次。
从这个角度讲，新塘的2万+似乎能说得过去，但作为东部经济重点区域，核心区应该也有本地需求支撑。类比来说，各区核心板块项目价往往比周边高一层级，新塘经济不差，核心项目拉不开价差还在刚需线沉浮不太说得过去。
有需求，有产业，有本地人口，有主城购买力，有地铁，为什么新塘的房价就是上不去呢？
想不清楚的问题，来新塘走一圈后，答案就非常清楚了。
核心点在于：
1、城市形象差
2、基础配套差
3、产业层次低
新城镇区主干道形象
在新塘万达没开通之前，最繁荣的商业是大润发，广州来的LUCY，走在镇区大街上，一下子变成了阿美，仓促逃回凤凰城的家，才勉强挽回形象。
新塘的广州东城郊居住区形象，全靠凤凰城、翡翠绿洲、新塘新世界等10年前的开发小区来撑。
新塘10年前开发的小区
走出小区门，瞬间被打回三线城市的原形。
新塘现状是什么？
产业属于下游端的制造业和商贸服务业，能带来就业，但产业并没有完成转型升级，外来人口众多，镇区的收入水平层次很难提升。
配套方面，政府力量较弱，基本是大盘配套靠自身，小盘配套靠镇区，城市配套靠过去。
整个新塘，除了一所新塘二小以外，优质小学资源只能看私立----碧桂园、香江、新世界。前提是：优先自身业主，承担不起房价里教育溢价，只能去村镇小学。
在商业的配套上，2018年12月28日，新塘万达才开业，开业就挤爆全区，可见新塘被压抑的消费力。揪心的还不止这一点，随便生个病，新塘人民就要奔广州。
简单来说，20年，新塘的配套基本是停滞状态，民生需求被忽视，无论从教育、医疗和日常生活，除了建TOD和引万达，城市的配套更新基本为0，配套多半指望开发商。
市场投票的结果是很残酷的。
区域层级一直无法提升，好不容易地价趁着2016年的火热攀到2万，市场刚一冷，房价又从3万摔下来。
看明白了新塘的问题，我们再来探讨大家最关心的：
新塘房价还有可能往上涨吗？
园长是数据党，照旧数据说话：
近一年广州的二手成交数据，增城成交量和二手大户番禺相比，差距只有3-4个百分点。而根据广州中介协会的统计的增城区域成交十大热门楼盘样本，又有8个处在新塘。
二手的活跃体现的是真实居住需求。
从基本面来说，身在广州不限购已经跑赢了绝大部分板块，有地铁交通配套和独立产业，进入二手成熟市场，横向对比其他郊区板块，新塘未来5年内，属于安全区域。
横盘阶段，买房第一项要考虑的是安全，满足这个条件，才能谈房屋的价值。但新塘整个区域的能级提升还要契机。
园长简单总结
1、TOD交通枢纽--机遇
2、城市旧改 -改变
3、周边助攻--借势
一是TOD
新塘TOD拥有国铁城轨地铁等广州湾区重大轨道交通，大的契机点是串联起大湾区经济最强劲的广州、东莞和深圳，打开白云机场和深圳机场的互联通道，带动湾区资本人口的流动。
其中最重要的穗莞深串联了广州北站 白云机场、知识城、增城经济开发区、新塘、东莞和深圳机场以及沿线经济发展带。
TOD代表的是新塘的新机遇，若能借此完成产业的逐步升级，可能会成长为广州东最有潜力的区域。
二是旧改
上文我们说过了，城市产业、形象面貌阻碍了新塘的层级跨越，那么，旧改带来的城市的改变更新，会有效改善这个问题。
根据增城房产整理的新塘旧村改造项目范围示意图来看，新塘的旧改已经纳入规划中，基本整个镇都在范围内。
旧改会催生大量的改善需求，也会有更多全新的住宅产品上市，有利于提升区域的层级，另开发商承接起区域的商业和教育配套，由于有足够的人口，直接带来居住体验的提升，也可以带动当地的服务业发展。
三为借势
作为增城经济最发达的区域，新塘的发展和区位因素密不可分，若能利用好临近的黄埔临港经济区和科学城的地缘优势，对于房价的实际支撑会更有说服力。
这里面最大的利好和动能来源于黄埔。
基于珠城，新塘距离较远，但基于黄埔，新塘的价差和居住成熟度优势就非常明显。
黄埔作为广州经济第二强区，所推动的科学城扩容和临港经济区开发区以及知识城都能辐射到新塘。地铁23号线能串接新塘，增城经济开发区永和和科学城。穗莞深联动知识城和新塘，黄埔临港经济区几乎是贴着新塘临边发展。
基于以上3点，新塘的发展还是拥有预期的，房价后期也有向上的趋势动力，未来5年，随着旧改城市更新，新塘的新一代产品房价破3会整体拔高区域层次。
最后是关于新塘的选筹。
新塘现期的主要接盘群体为刚需。
由于市场进入了长期横盘的阶段，新塘旧一代产品相对过气（大两房等），投资客脱手意愿变强，新塘的二手放盘量也比较多，如果你想广州上车，选择新塘二手，还是有很大几率会淘到笋盘的。
虽然说，放长线来看，新塘有板块提升的趋势，但是经济下行阶段，买房还是要稳妥为要，临近的仙村、永和、中新板块还要依托新塘自身的板块升级和黄埔的外溢，风险和时间成本大增，中期站岗几率很大。
永和、中新、仙村所依靠的增城经济开发区，主要靠广汽本田、豪进和富士康几家企业来支撑，覆盖面窄，产业园区的人员消费力偏弱，对于3个区域的托市能力不足。
所以，买房上还是要以广州购买力的喜好来选择。重点考量因素是地铁、学校、成熟社区。
旧改推动较快，临近地铁的社区也是可以考虑的范畴。
在方向上，新塘以北永宁（TOD、万达商圈附近）、新塘以西临近黄埔，都是比较不错的选择，近期降价的高端项目，从拿地价来说，实际上还是很有优势的。
在产品上，如果考虑新房，镇区里早些年的楼盘，需要谨慎，由于户型产品比较落后，旧改到一定阶段后，这种产品的局限性就会显示出来，升值变慢。二手没关系，关键是算好价差。
特约：园长看广州系列测评园长：房地产从业12年经验，珠三角知名地产媒体人
下期预告《猜一猜科学城哪个楼盘 房价更能跑赢大市》
文末添加主编微信，朋友圈第一条查看最新不对外区域楼市楼盘最新分析
说明：
1、【园长看广州楼市系列测评】由V房广州团队调研并撰写。区域、板块测评不定期推出，可供读者借鉴选择。
2、本公众号为观点交流号，愿与粉丝互动交流，凡积极分享转发，即可获得专家团的一对一指导。指南中只列出园长认定为值得购买的楼盘。不受地产商的利益绑架。
往期精彩内容回顾▼
区域分析篇
一念之差，南沙买房你选躺赢还是套牢？▎区域分析
邮轮母港经济能带南沙起飞吗？▎真相辨析
泼盆冷水，灵山岛尖还真不是第二个珠城 ▎真相辨析
广州南沙，普通人最后能上的国家级新区 ▎区域分析
这个仅剩的一手不限购区域 多少潜力就有多少坑 ▎区域分析
楼盘分析篇
金地香山湖 ▎大壮名城 ▎万科尚城 ▎ 兰亭盛荟 ▎尚东WE 家
品秀星图 ▎ 科慧花园 ▎碧桂园云顶&招商臻园
楼市动态篇
你们关心的南沙15号线批复了
选房问答篇
广州选房问答：不限购地铁盘又上新，如何选［最优解］
广州选房问答：为了保值选的地铁盘，你真的买对了吗？
广州选房问答：同一板块，新房和二手选择哪个好？
广州选房问答：为了更好生活，就一定要［二换一］吗？
广州选房问答：房价下降，如何利用［老房子］做更好的置换
广州选房问答：限购郊区角逐场，“房票”该用在哪里
广州选房问答：［规划中］的新区域，谁才是亲儿子
广州选房问答：该不该从郊区次新换回市区的老破小？
主编 | 常喜
扫码微信
添加园长微信资讯
浏览朋友圈不对外房地产内幕内容
点个“在看” 支持园长出更多原创分析
